Mitgefangen mitgehangen – die selbstständige Baukostengarantie

(OLG Bamberg, Beschluss vom 10.07.2023 - 12 U 24/23)

Worum ging es?

Ein Projektbetreuer hatte eine selbstständige Baukostengarantie eingeräumt, d. h. vertraglich dafür garantiert, dass die Kosten des Bauvorhabens eine bestimmte Summe nicht übersteigen.

Nun kam es, wie es kommen musste - die Baukosten überschritten die garantierte Baukostenobergrenze. Der Bauträger machte daraufhin die Differenz zwischen der vertraglich garantierten Baukostenobergrenze und den tatsächlichen Baukosten ggü. dem Projektbetreuer klageweise geltend.

Die Entscheidung

Zu Recht - die Berufungsinstanz entschied zugunsten des Bauträgers.

Der Projektbetreuer hat sich an seine vertraglich eingeräumte Garantie zu halten. Der Argumentation des Projektbetreuers, wonach die selbstständige Garantie hinfällig geworden sei, da anstelle der ursprünglich vorgesehenen Wohnungen eine Arztpraxis gebaut worden sei, ließ die Berufungsinstanz nicht gelten. Denn auch wenn eine Umwidmung in Praxisräume unstreitig erfolgt sei, führte dies nicht zu der hier streitgegenständlichen Kostenüberschreitung, da die Mehrkosten des Bauträgers von dem Inhaber der Praxis übernommen wurden. Es fehle danach bereits an der Ursächlichkeit der geltend gemachten Umwidmung.

Und die Bedeutung für die Praxis?

Eine selbstständige Baukostengarantie ist insbesondere relevant im Zusammenhang mit Fragen der Architektenhaftung.

Den Wenigsten ist klar, was für erhebliche Folgen es mit sich bringen kann, wenn gegenüber dem Bauherrn eine solche Garantie abgegeben wird. Denn wenn die garantierten Baukosten tatsächlich überschritten werden, hat der „Garantierende“ hierfür einzustehen – und zwar unbedingt. Dies gilt denknotwendig jedoch nur, wenn die Kostensteigerungen nicht auf einer einvernehmlichen Änderung der Planung / einem erweiterten Bauumfang beruhen.

Ob es sich bei der eingeräumten Garantie tatsächlich um eine „selbstständige Baukostengarantie“ handelt, ist anhand der vertraglichen Vereinbarung zu bestimmen. Es muss jedenfalls erkennbar sein, dass der Architekt sich persönlich verpflichten will, sämtliche den Garantiebetrag übersteigende Kosten selbst zu übernehmen (vgl. BGH, NJW 2013, 930). Dies führt auch zu der weiteren Voraussetzung, wonach jedenfalls zum Zeitpunkt der Garantieerklärung auch der genaue Umfang der zu erbringenden Leistungen feststehen muss, was jedenfalls eine konkrete Planung voraussetzt.

Die selbstständige Baukostengarantie ist überdies zwingend von der unechten Baukostengarantie zu unterscheiden. Im Gegensatz zur echten Baukostengarantie trägt bei der unechten Baukostengarantie der Architekt bei Abweichungen kein Risiko. Die selbstständige Baukostengarantie ist aus diesem Grund selten und überdies in manchen Bundesländern für freiberuflich tätige Architekten auch standesrechtlich verboten - so etwa in Baden-Württemberg.

Das Verbot ändert jedoch nichts an der Wirksamkeit einer gewährten selbstständigen Garantie. Denn die damit einhergehenden Folgen können erheblich sein. Berufshaftpflichtversicherer haben gewöhnlich in ihren Versicherungspolicen eine Klausel, wonach die Regulierung von Schäden im Zusammenhang mit selbstständigen Baukostengarantien ausgeschlossen ist. Der Planer haftet dann persönlich. Aus diesem Grund sollten insbesondere Planer / Objektüberwacher etc. Kenntnis von der Bedeutung und den möglichen Folgen einer solchen selbstständigen Baukostengarantie haben.

Sollten hierzu Fragen aufkommen, stehen wir Ihnen selbstverständlich zur Seite.