Het Gebäudeenergiegesetz (GEG) - Duitse verwarmingswet

Wat zijn de gevolgen van de nieuwe `Gebäudeenergiegesetz (GEG)´ voor huurders en verhuurders van woningen en commerciële ruimtes in Duitsland?

Op 8 september heeft de Duitse Bondsdag de herziening van het `Gebäudeenergiegesetz´ (GEG), beter bekend als de verwarmingswet, aangenomen. Hoewel de langdurige debatten met name gericht waren op woongebouwen, hebben de voorschriften in de wet aanzienlijke gevolgen voor bedrijven, zowel eigenaren van onroerend goed als huurders. Er zijn ook specifieke regelingen voor commerciële gebouwen, ofwel niet-woningen.

Voor bedrijven wordt het installeren van nieuwe verwarmingssystemen aanzienlijk ingewikkelder. Het doel is dat in de toekomst 65% van de warmte die in gebouwen wordt opgewekt, afkomstig moet zijn van hernieuwbare energiebronnen. Maar wat houdt dit precies in en hoe moeten ondernemers zich voorbereiden?

De wet treedt in werking op 1 januari 2024, maar de verplichtingen voor vastgoedeigenaren variëren afhankelijk van voorwaarden:

1. Vervanging na 30 jaar

Wie momenteel een werkende verwarming heeft, mag deze blijven gebruiken, ongeacht de energiebron. Dit geldt zelfs als het systeem defect raakt en gerepareerd kan worden. Er is echter een beperking voor verwarmingssystemen die op olie en gas werken, deze moeten uiterlijk 30 jaar na installatie buiten werking worden gesteld.

2. Gemeentelijke Warmteplanning

Voor sommige gevallen waarin vervanging vereist is, is het niet altijd verplicht om een nieuw systeem te installeren dat minimaal 65% van de warmte uit hernieuwbare energiebronnen haalt. Dit hangt af van de beschikbaarheid van een gemeentelijke warmteplanning. Deze planning geeft aan waar in de toekomst aansluiting op een warmtenetwerk mogelijk is of waar een gasnetwerk beschikbaar zal zijn.

Voor gemeenten met minder dan 100.000 inwoners is er tijd tot eind juni 2028 om een warmteplanning op te stellen, terwijl grotere steden dit al voor medio 2026 moeten indienen.

In sommige regio's, zoals in de deelstaat Baden-Württemberg, is de warmteplanning al beschikbaar, en daarom zullen de regelingen van de GEG al van kracht zijn vanaf 1 januari 2024.

In nieuwbouwwijken gelden de GEG-voorschriften vanaf 1 januari 2024, terwijl voor nieuwbouw in bestaande gebieden dezelfde regels gelden als voor bestaande gebouwen.

Wat houdt het doel van 65% in?

De 65% norm heeft betrekking op de technologie van het verwarmingssysteem zelf, niet op de energiemix die het systeem van stroom voorziet. Het betekent dat verschillende verwarmingstechnologieën kunnen worden gecombineerd, zolang minstens 65% van de warmte afkomstig is van milieuvriendelijke bronnen. Dit kan worden bereikt met hybride verwarmingssystemen die bijvoorbeeld een warmtepomp of zonne-energie combineren met gas- of olieverwarming.

De exacte meting van de bronnen kan lastig zijn, maar een vuistregel stelt dat als 30% van het nominale vermogen afkomstig is van hernieuwbare energiebronnen, minstens 65% van de warmte ook als milieuvriendelijk wordt beschouwd.

Zijn er specifieke regels voor commercieel vastgoed?

Hoewel de meeste GEG-regelingen van toepassing zijn op elk type gebouw, zijn er enkele specifieke punten voor niet-woningen. Deze omvatten gebouwautomatisering, die vereist is voor gebouwen met verwarmings-, airconditioning- of ventilatiesystemen met een vermogen van minstens 290 KW.

Het is echter onduidelijk wie de naleving van deze regels zal controleren, maar overtredingen kunnen leiden tot hoge boetes.

Kosten

De kosten voor het vervangen van verwarmingssystemen variëren afhankelijk van de situatie. Bij eigen gebruik onroerend goed dragen eigenaren doorgaans de kosten, maar de overheid kan subsidies verstrekken. Voor verhuurde ruimtes kunnen verhuurders een deel van de kosten doorberekenen aan huurders, met bepaalde beperkingen en uitzonderingen.

Adviesplicht

Voor installaties van verwarmingssystemen die werken op vaste, vloeibare of gasvormige brandstoffen, is het verplicht om vooraf advies in te winnen om potentiële kostenrisico's te verduidelijken.

Toekomstige Verwarmingstechnologieën

Tot 2045 zijn diverse verwarmingstechnologieën toegestaan, zolang ze voldoen aan de 65%- norm voor verwarmen zonder uitstoot. Dit omvat hybride systemen, pellet verwarming, warmtepompen, etc.

Subsidies

De Duitse overheid plant financiële steun voor verwarmingssystemen die aan de GEG-voorschriften voldoen. Er zijn verschillende subsidies beschikbaar, afhankelijk van het type systeem en de tijdlijn voor installatie.

Resumé

De nieuwe Duitse verwarmingswet heeft gevolgen voor zowel huurders als verhuurders van woningen en commerciële ruimtes. Het is essentieel om op de hoogte te zijn van de specifieke vereisten en verplichtingen die op uw situatie van toepassing zijn en om tijdig actie te ondernemen om aan de wet te voldoen.

Heeft u vragen omtrent het omgaan met de gevolgen van de nieuwe Duitse verwarmingswet, neem dan contact op met Manfred Richter, Rechtsanwalt, manfred.richter@alpmann-froehlich.de of Thomas Dillmann, Rechtsanwalt, dillmann@alpmann-froehlich.de.