Huis kopen in Duitsland: van geïnteresseerde naar eigenaar

U heeft – al dan niet via de makelaar – een huis in Duitsland te koop aangeboden gekregen. Wat zijn nu de nodige stappen teneinde het huis te kopen en eigenaar van het huis te worden?

1. De notaris

De eerste stap leidt u naar de notaris. In Duitsland is het gebruikelijk dat de koper de notaris bepaalt. U heeft de keuze, welke notaris u kiest. Alle notarissen in Duitsland zijn bevoegd, om koopcontracten omtrent onroerend goed te passeren. De notaris zal in eerste instantie inzage nemen in het “Grundbuch” (kadaster) teneinde te controleren, of de verkoper daadwerkelijk de eigenaar is en welke inschrijvingen in het kadaster bestaan (bijv. hypotheken, wegenrechten, vruchtgebruik enz.). De notaris vervaardigt naar aanleiding van de wensen van partijen een concept van het koopcontract en stuurt dit aan beide partijen ter controle. In Duitsland moet een koopcontract over onroerend goed in de notariële vorm gesloten worden.
Desondanks is volgens het Europese recht een in gewone schriftvorm gesloten koopcontract rechtsgeldig en bindend, indien deze aan de vormvereisten in het land voldoet, waarin het gesloten werd. Een in Nederland ondertekend koopcontract over onroerend goed in Duitsland is derhalve rechtsgeldig, ook al is deze niet notarieel. Een dergelijk contract verplicht dan de partijen, om een koopcontract conform het Duitse recht te sluiten. De notaris beantwoordt vervolgens alle vragen van partijen en licht de bijzondere regelingen van het Duitse recht toe. Desgewenst wordt het concept aangepast, als partijen van de gebruikelijke regelingen afwijkende afspraken willen treffen (bijv. m.b.t. aansprakelijkheid, betalingstermijn enz.).

2. Passeren van de notariële akte

Zijn partijen het eens omtrent de inhoud van het koopcontract en is de financiering geregeld, dan maken kopen en verkoper een afspraak bij de notaris waar beide tezamen moeten verschijnen. Vertegenwoordiging is mogelijk, waarbij voor een volmacht de notariële vorm vereist is. U kunt ook iemand als vertegenwoordiger zonder volmacht laten optreden, dan moet het contract later door u in de notariële vorm goedgekeurd worden. Dat is iets duurder, echter bijv. op grond van Corona-beperkingen wellicht zinvol. De notaris is verplicht om het koopcontract volledig aan partijen voor te lezen. Hierbij kunt u vanzelfsprekend nog vragen stellen, die de notaris zal beantwoorden. Met ondertekening van de notariële akte door beide partijen en de notaris is het oopcontract bindend gesloten.

3. Afwikkeling van het contract

Betaling van de koopprijs en eigendomsoverdracht zijn in Duitsland afwijkend geregeld van wat u kent in Nederland. De koper betaalt de koopprijs niet van tevoren aan de notaris, hij betaalt te zijner tijd rechtstreeks aan de verkoper cq. de af te lossen bank. Teneinde te waarborgen dat de koper daadwerkelijk eigenaar wordt na betaling van de koopprijs zal de notaris onmiddellijk na het passeren van de notariële akte een zog. “Auflassungsvormerkung” in het kadaster laten inschrijven. Dat is een soort aankondiging dat de koper straks eigenaar van het onroerend goed wordt. Met de inschrijving van deze aankondiging is het kadaster geblokkeerd. Geen derde kan meer te goeder trouw eigenaar van het grondstuk worden. Bovendien moet de notaris bij de gemeente en wellicht andere overheidsinstanties navragen, of er een voorkooprecht bestaat en – zo ja – of dit uitgeoefend wordt. Dergelijke rechten kunnen bestaan i.v.m. milieubescherming, de monumentenwet enz. Bovendien moet de notaris een financierende bank, voor welke bijv. een hypotheek ingeschreven staat in het kadaster aanschrijven teneinde een “Löschungsbewilligung” te verkrijgen. Dat is de toestemming van de bank dat de hypotheek doorgehaald wordt. De bank zal deze toestemming verlenen als gewaarborgd is dat uit de koopprijs de resterende schuld aan de bank betaald wordt.

4. Betaling van de koopprijs

Is aan alle voornoemde voorwaarden voldaan, met name de “Auflassungsvormerkung” ingeschreven in het kadaster, dan schrijft de notaris aan de koper dat nu de koopprijs opeisbaar is en de koper deze nu moet betalen aan de verkoper. Afhankelijk van de omstandigheden zal het meestal vier tot zes weken duren, voordat de notaris alle nodige verklaringen bij elkaar heeft. In het contract wordt meestal afgesproken dat de koper binnen zeven tot tien dagen na ontvangst van de brief van de notaris moet betalen, anders komt hij in verzuim.

5. Financiering

Wenst de koper voor de betaling van de koopprijs gebruik te maken van een financiering, dan is nog een tussenstap nodig, en wel om de volgende reden: De bank verstrekt een lening niet zonder een zekerheid in de vorm van een hypotheek (“Grundschuld” of “Hypothek”). Echter is slechts de eigenaar van het grondstuk gerechtigd, om een dergelijke zekerheid in het kadaster in te laten schrijven. De eigendom aan het grondstuk gaat echter pas na betaling van de koopprijs over. Teneinde dit probleem op te lossen verstrekt de verkoper in het koopcontract een volmacht aan de koper, met welke deze reeds vóór de eigendomsoverdracht het onroerend goed mag belasten. De verkoper doet dit – en dat wordt zowel in het koopcontract als ook in de hypotheekakte geregeld – slechts onder de voorwaarde dat de bank slechts dan en voor zover rechten uit de hypotheek mag ontlenen, als zij daadwerkelijk betalingen aan de verkoper heeft verricht. De koper moet dan nogmaals bij de notaris verschijnen en de hypotheekakte ondertekenen.

6. Eigendomsoverdracht

De verkoper dient vervolgens de ontvangst van de koopprijs te bevestigen. De koper kan de betaling ook door een bankverklaring aantonen. Na ontvangst van één van deze verklaringen zal de notaris de eigendomsoverdracht, die reeds in de koopakte is verklaard, bij het kadaster indienen, mits hij intussen een bevestiging van de belastingdienst heeft ontvangen dat de koper de verdrachtsbelasting heeft ontvangen. De notaris zal na ondertekening van de koopakte een afschrift aan de belastingdienst sturen, deze bepaalt vervolgens de hoogte van de belasting en stuurt de koper een brief met het verzoek deze te betalen. Pas na betaling van de overdrachtsbelasting geeft de belastingdienst zijn akkoord met de eigendomsoverdracht tegenover de notaris, die deze pas dan mag indienen. Met inschrijving van de koper wordt deze de nieuwe eigenaar van het onroerend goed.

7. Overige afspraken, kosten

In het koopcontract zijn regelingen opgenomen m.b.t. de aansprakelijkheid van de verkoper voor eventuele gebreken, de overgang van alle baten en lasten, de verdeling van de kosten voor notaris en kadaster en andere door partijen gewenste afspraken. De kosten van de notaris zijn in Duitsland wettelijk vastgelegd. Derhalve kost een koopcontract over onroerend goed bij iedere notaris in Duitsland hetzelfde bedrag, afwijkingen zijn wettelijk niet toegestaan. De hoogte is afhankelijk van de koopprijs en eventuele bijkomende afspraken.
Bijv. is de betaling via een derdenrekening van de notaris, die in Duitsland slechts in buitengewone gevallen toegestaan is, behoorlijk duurder dan betaling via de voorstaand
geschetste weg.

Heeft u vragen omtrent het kopen van een huis in Duitsland, neem dan contact op met Manfred Richter, manfred.richter@alpmann-froehlich.de.