Omzetbelasting bij verkoop / koop vakantiehuis in Duitsland

I. Grond en gebouw

Im beginsel is bij de verkoop/koop van een vakantiehuis overdrachtsbelasting verschuldigd. Hiervan uitgenomen zijn buitengewone gevallen zoals de verkoop of de overdracht tussen echtgenoten of tussen ouders en kinderen. Daarnaast is geen omzetbelasting in Duitsland verschuldigd, aangezien § 4 nr. 9 a omzetbelastingwet (UStG) alle omzetten, die onder de overdrachtsbelasting vallen, vrijstelt van de omzetbelasting. Grondstuk in de zin van de UStG is daarbij altijd de grond alsmede de daarop opgerichte en vast met de grond verbonden gebouwen, echter niet de containergarage, die slechts op de grond geplaatst wordt.

1. Consumenten

Om de voornoemde reden is de verkoop van een vakantiehuis door een consument/privé-persoon (of meerdere, bijv. Echtgenoten) aan een derde nooit omzetbelastingplichtig. Derhalve hoeft in zoverre in het koopcontract geen regeling te worden getroffen.

2. Ondernemer als verkoper

Het normale geval van § 4 nr. 9 a UStG treft ook de ondernemer als verkoper, onafhankelijk ervan, of het een B.V. (GmbH), een handelsvennootschap (V.o.f. of C.V.) of een eenmanszaak betreft. Voor ondernemers bestaat echter een interessante uitzondering van deze regel:

Conform § 9 lid 1 UStG mag de ondernemer, die verkoper is, in het kader van een verkoop van onroerend goed aan een andere ondernemer als koper afstand doen van de bevrijding van de belasting conform § 4 nr. 9 a UStG, zogenoemde „optie“. De reden hiervoor is dat de bevrijding van de belasting niet altijd gunstig uitkomt voor de partijen van een koopcontract. Samen met de bevrijding van de omzetbelasting gaat namelijk het verlies van de vooraftrek gepaard. Dat kan gedeeltelijk wezenlijke belastingrechtelijke gevolgen hebben. Dat zal aan de hand van een voorbeeld duidelijk worden gemaakt:

De O-GmbH koopt in 2017 een grondstuk met een totaal vervallen gebouw erop voor EUR 50.000,00. Zij laat het gebouw voor EUR 100.000,00 excl. omzetbelasting (19 % Uit. 0 EUR 19.000,00 in Duitsland) renoveren. Aangezien zij het grondstuk volledig en uitsluitend voor haar bedrijf gebruikt, maakt de O-GmbH gebruik van de vooraftrek. In 2021 verkoopt zij het grondstuk met gebouw voor EUR 150.000,00 aan K, die het tevens in het kader van zijn bedrijf gebruikt.

Laten partijen het bij de normale regeling van § 4 nr. 9 a UStG, dan moet O-GmbH de vooraftrek conform § 15a UStG gedeeltelijk ongedaan maken. De vooraftrek is naar Duits recht slechts dan onbeperkt en in volle hoogte mogelijk, als het grondstuk voor minimaal 10 jaar omzetbelast gebruikt wordt. Aangezien O-GmbH het hier slechts 4 jaar als zodanig gebruikt heeft, voordat het verkocht werd, dient zij 60 % van de vooraftrek (= EUR 11.400,00) aan de fiscus te betalen. Of zij draagt deze kosten zelf of de koopsom wordt om dit bedrag verhoogd en kost dan EUR 161.400,00.

Indien echter de O-GmbH voor de omzetbelasting opteert blijft haar het recht op de vooraftrek. De koopsom blijft dan EUR 150.000,00. Weliswaar is de koper dan de omzetbelasting ter hoogte van EUR 28.500,00 (= 19 % van EUR 150.000,00) verschuldigd. Hij kan deze echter als vooraftrek doen gelden. Onder het streepje betaalt K derhalve slechts de koopsom van EUR 1150.000,00. Voorwaarde hiervoor is echter dat K ondernemer is en het grondstuk voor zijn onderneming koopt.

Voor vakantiehuizen kan derhalve vastgesteld worden: Heeft de verkoper omzetbelastingplichtige investeringen voor het grondstuk/huis gedaan en in zoverre de vooraftrek doen gelden, en is sindsdien minder dan 10 jaar verstreken, dan kan het zinvol zijn, voor de omzetbelasting te opteren. Dat is echter slechts mogelijk, als de koper zelf ondernemer is en het vakantiehuis voor zijn (verhuur)onderneming wil gebruiken. Is dat niet de bedoeling, dan zou de optie voor hem nadelig zijn, omdat de koop duurder is dan de omzetbelastingvrije verkoop. Beide partijen is om die reden aan te raden, om vóór het sluiten van het koopcontract de belastingadviseur/accountant te contacteren en te laten onderzoeken, of de optie naar § 9 lid 1 UStG hier überhaupt mogelijk en bovendien zinvol is.

II. Inventaris, roerende zaken

M.b.t. de inventaris geldt § 4 nr. 9 a UStG niet, aangezien het hierbij niet om onroerende zaken gaat. Derhalve geldt dat de verkoop door een ondernemer in het kader van zijn zaak altijd omzetbelastinplichtig is, de verkoop door een consument daarentegen nooit. Verkoopt dus bijv. De O-GmbH ook inventaris, dan dient zijn hiervoor altijd een factuur te verstrekken, die thans de omzetbelasting opvoert. De koper dient deze aan de verkoper te betalen, die wederom de belasting aan de fiscus afdraagt. Indien de koper zelf gerechtigd is tot vooraftrek (als ondernemer), dan kan hij de vooraftrek doen gelden, anders niet. Is de verkoper een consument, dan is de verkoop altijd omzetbelastingvrij.

Heeft u vragen over Omzetbelasting bij verkoop/koop vakantiehuis in Duitsland, neem dan contact op met Manfred Richter, manfred.richter@alpmann-froehlich.de.